随着我國(guó)城市化建設進程邁入新階段，城市建設已從過去偏重追求增量的(de)“粗放式發展”進入更加關注存量的(de)“精細化運營”階段。城市更新通過賦能産業升級，提高存量資源的(de)綜合使用效率，不(bù)斷提升城市能級，讓城市空間重獲生命力。城市更新已成爲(wéi / wèi)推動盤活存量、培育增量、提升質量的(de)重要(yào / yāo)工作抓手。

天咨集團城市更新部積極響應國(guó)資委盤活存量資産的(de)工作部署，将城市更新與盤活存量相結合，推進研究津灣廣場、五大(dà)道(dào)、廣播器材廠、天開科技園等存量資産盤活的(de)路徑和(hé / huò)關鍵點，賦能低效資産再放異彩。

（一(yī / yì ／yí)）城市微更新—文商旅助力津灣廣場重煥異彩

天津津灣廣場作爲(wéi / wèi)融合現代化、歐式建築于(yú)一(yī / yì ／yí)體的(de)高端商務商業聚集區，經曆10餘年的(de)發展後面臨業态老化、品牌競争力下降、消費吸引力不(bù)足、空置率較高等問題，急需通過城市更新叠代轉型升級。城市更新部助力天津旅遊集團通過商業資源導入、文旅活動助力，推動津灣遊客集散中心及光影秀項目，通過“微更新、精提升”，基于(yú)“文化搭台、旅遊導入、商業變現”的(de)更新理念，重塑津灣廣場天津文商旅新IP，打造600年城市文化會客廳、文商旅地(dì / de)标宣傳引流平台及津門老字号打卡集合地(dì / de)，使津灣廣場及周邊地(dì / de)區重新煥發生機與活力。

項目堅持經營模式創新，引入社會資源和(hé / huò)專業團隊，加強存量資産優化整合，提升項目運營管理能力，實現産權方、旅遊經營權所有方、商業運營方的(de)合作共赢，充分激發各方的(de)積極性；以(yǐ)項目激活海河旅遊資源和(hé / huò)津灣廣場存量資源，以(yǐ)文化、旅遊、商業爲(wéi / wèi)津灣廣場賦能，提升津灣廣場經濟和(hé / huò)人(rén)文活力，提高存量資産效益。該項目的(de)成功實施将爲(wéi / wèi)存量資産盤活和(hé / huò)城市微更新提供積極的(de)示範效應。

圖1  十一(yī / yì ／yí)國(guó)慶期間津灣廣場燈光秀現場圖

（二）分散産權城更探索—五大(dà)道(dào)小洋樓街區提升研究

五大(dà)道(dào)曆史文化街區作爲(wéi / wèi)融合西方文化和(hé / huò)中國(guó)傳統文化的(de)重要(yào / yāo)載體和(hé / huò)曆史印迹，被公認爲(wéi / wèi)天津市獨具特色的(de)“萬國(guó)建築博覽會”。但由于(yú)産權雜亂、空間狹小、配套不(bù)足，長期以(yǐ)來(lái)五大(dà)道(dào)的(de)曆史文化資源一(yī / yì ／yí)直沒有有效釋放。

受市重點項目工作辦邀請，城市更新部承接了(le／liǎo)“五大(dà)道(dào)區域城市更新項目謀劃”工作。爲(wéi / wèi)有效盤活五大(dà)道(dào)小洋樓資源、講好小洋樓生生不(bù)息故事、保護好五大(dà)道(dào)曆史風貌和(hé / huò)慢生活方式，策劃從城市體檢入手，對五大(dà)道(dào)的(de)空間肌理、建築現狀、産權關系、曆史文物資源、閑置資源等開展診斷，梳理出(chū)其文化資源價值未充分挖掘、風貌建築産權歸屬複雜、現狀空間難以(yǐ)适應片區功能快速叠代、片區交通問題日益凸顯等問題清單，基本傳承再現、保護利用、功能升級、價值提升，提出(chū)了(le／liǎo)文旅融合的(de)旅遊體驗和(hé / huò)消費氛圍、曆史建築保護利用“共建共治共享”、文化康養文化活力載體打造、曆史街區原真性保護、慢行交通的(de)解決方案，激活五大(dà)道(dào)小洋樓的(de)應有價值，并把錯配閑置的(de)資源擺正、錯綜複雜的(de)關系理順，且賦予新的(de)内容和(hé / huò)價值。經深入調查研究，形成了(le／liǎo)“五大(dà)道(dào)區域城市更新總體策劃---城市中心區多産權曆史街區更新模式研究”，爲(wéi / wèi)五大(dà)道(dào)的(de)盤活提升進行了(le／liǎo)有益的(de)探索，并提供了(le／liǎo)重要(yào / yāo)的(de)借鑒。

圖2  五大(dà)道(dào)區域城市更新項目謀劃評審彙報現場圖

（三）低效土地(dì / de)利用——借力存量盤活相關政策探索可行路徑

2023年9月14日，自然資源部發布《關于(yú)開展低效用地(dì / de)再開發試點工作的(de)通知》（自然資發〔2023〕171号），提出(chū)以(yǐ)增量爲(wéi / wèi)主的(de)土地(dì / de)資源開發轉到(dào)存量提效的(de)重大(dà)決策，并将城中村和(hé / huò)低效工業用地(dì / de)列爲(wéi / wèi)重點。爲(wéi / wèi)有效盤活低效土地(dì / de)，城市更新部綜合利用城市更新、片區開發、産業升級、工業技術改造等政策對其進行分類研究，探索借助城市更新政策，将城中村、低效工業用地(dì / de)等列入城市更新範圍，在(zài)滿足拆除比、拆建比等相關指标情況下，研究通過拆除新建、提升改造、産業賦能等方式盤活低效用地(dì / de)的(de)可行路徑；探索原土地(dì / de)使用權人(rén)、再開發實施主體、政府土地(dì / de)儲備機構或者投資平台通過重組、收購等方式，研究集中連片綜合盤活相鄰多宗低效利用地(dì / de)塊的(de)可行路徑；探索利用現有工業用地(dì / de)建設先進制造業、新基建、生産性及高科技服務業、産品改良、産學研合作、創業創新平台等新産業、新業态，研究實施立體開發、複合用地(dì / de)，重新盤活利用原低效工業用地(dì / de)的(de)可行路徑。

今後，城市更新部将進一(yī / yì ／yí)步聚焦存量資源，緻力于(yú)城市更新相關政策研究、項目實施模式創新、前期咨詢服務和(hé / huò)項目過程管理咨詢，積極構建城市更新資源生态體系，助力城市更新項目孵化和(hé / huò)落地(dì / de)實施，更好發揮城市更新作爲(wéi / wèi)存量資産盤活的(de)重要(yào / yāo)作用，推動天津城市低效資源優化利用和(hé / huò)産業升級發展。